ACCORD COLLECTIF, SUR LA RECUPERATION DES CHARGES LOCATIVES
DE NETTOYAGE ET DE REPURGATION – AGENTS DE PROXIMITE

Cadre juridique de l’accord collectif
Article 42 de la loi du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière :

Les bailleurs de logements visés à l’article 41 ter peuvent conclure avec une ou plusieurs associations de locataires des accords collectifs locaux portant sur tout ou partie de leur patrimoine. Ces accords portent notamment sur les loyers, les suppléments de loyers pour les organismes d’habitation à loyer modéré, la maîtrise de l’évolution des charges récupérables, la grille de vétusté, l’amélioration et l’entretien des logements et des parties communes, les locaux résidentiels à usage commun.

Ces accords sont obligatoires dès lors qu’ils ont été conclus soit par une ou plusieurs associations regroupant le tiers au moins des locataires concernés, soit par une ou plusieurs associations regroupant au moins 20 % des locataires concernés et affiliées à une organisation siégeant à la Commission Nationale de Concertation sauf s’ils ont été rejetés par écrit par un plus grand nombre de locataires dans un délai d’un mois à compter de leur notification individuelle par le bailleur aux locataires.

En l’absence d’accords signés conformément au premier alinéa, les bailleurs peuvent, en outre proposer directement aux locataires des accords de même nature. Ces accords sont réputés applicables dès lors qu’ils ont été approuvés par écrit par la majorité des locataires, dans un délai d’un mois à compter de la réception de la notification individuelle par le bailleur.

Les accords prévus au présent article peuvent être conclus pour une durée déterminée ou indéterminée. Ils mentionnent les conditions de leur dénonciation, de leur renouvellement ou de leur révision.

La récupération des charges de nettoyage et de répurgation : le cadre réglementaire et la pratique à Côtes d’Armor Habitat
La récupération auprès des locataires des dépenses correspondant à la rémunération des gardiens et des employés d’immeubles, a été fixée par décret en 1982.

Cette réglementation devenue inadaptée aux évolutions des pratiques de nettoyage et de répurgation (recours à des entreprises, multiplication du tri sélectif et des éco-points), conditionne la récupération à la réalisation cumulative du ménage et de la répurgation par les seuls salariés des bailleurs concernés sans intervention concomitante d’une entreprise extérieure.
Progressivement, dans notre organisme comme dans beaucoup d’autres, un décalage est apparu entre les pratiques de récupération et la réglementation, laquelle prévoit une récupération forfaitaire de 75 % des charges pour les gardiens et responsables des sites et de 100 % pour les agents de ménage.

Ainsi Côtes d’Armor Habitat connaît des situations contrastées dans différentes cités : la récupération est supérieure, inférieure ou idoine aux conditions posées.

Il est néanmoins rappelé que le service et les prestations sont pleinement réalisés, en appliquant le principe de récupération des charges locatives auprès des seuls locataires concernés et non par l’imputation à l’ensemble des locataires du patrimoine via le budget global de l’organisme.
Cette situation est nécessairement transitoire au regard des enjeux et projets d’évolution de la réglementation actuellement en cours de négociation.

Cependant, le Conseil d’Administration de Côtes d’Armor Habitat, saisi de ce dossier, s’est positionné pour un dispositif établi sur la base de la réalité, de l’équité et de la transparence. Il a décidé de le soumettre à l’avis du Conseil de Concertation Locative élargi aux présidents départementaux des Quatre Associations de locataires (AFOC, CNL, CSF, UDCLCV), et à l’UDAF.

Nature de l’accord
Conformément à la délibération du Conseil d’Administration en date du 20 février 2008 et après avis favorable de l’ensemble du Conseil Général de Concertation Locative du 12 mars 2008, par le présent accord collectif les Associations de Locataires (AFOC, CNL, CSF, UDCLCV), l’UDAF et Côtes d’Armor Habitat entérinent les principes suivants :

• aucune récupération financière auprès des locataires lorsque l’agent de proximité ne réalise ni le ménage, ni la répurgation dans la cité
• maintien du niveau de récupération actuelle lorsque l’agent de proximité assure le ménage ou le ménage et la répurgation
• application en tous points de la réglementation en vigueur lors de la mise en location de nouvelles cités collectives ainsi qu’à l’occasion de départs d’agents de proximité suivis de recrutement.

Durée de l’accord
Le présent accord est conclu pour une durée indéterminée et sera considéré comme valide en l’état actuel de la réglementation et de la jurisprudence.

Révision de l’accord
Le présent accord sera considéré comme caduque ou pourra être modifié par voie d’avenant en fonction de l’évolution du cadre législatif, réglementaire ou jurisprudentiel.